Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch – Beispiele

Was ist Nießbrauch?

Im Immo­bi­li­en­recht und im Zivil­recht (Para­gra­phen 1030 des BGB (Bür­ger­li­ches Gesetz­buch) wird der Begriff des Nieß­brauchs ver­wen­det. Er bezieht sich auf ein Eigen­tums­recht, bei dem einer Par­tei das Nut­zungs­recht an einer Immo­bi­lie für einen bestimm­ten Zeit­raum ein­ge­räumt wird. Der Nieß­braucher kann die Immo­bi­lie nut­zen und Ein­künf­te dar­aus erzie­len, aber er darf sie nicht ver­kau­fen oder ander­wei­tig dar­über ver­fü­gen. Die­ses Recht bleibt beim Eigen­tü­mer, dem Nieß­brauch­ge­ber. Der Nieß­brauch kann nicht nur für Immo­bi­li­en wie Häu­ser, Woh­nun­gen und Grund­stü­cke, son­dern übri­gens auch für ande­re Güter wie Waren, Wert­pa­pie­re oder Fahr­zeu­ge gel­ten. Eine häu­fi­ge Anwen­dung des Nieß­brauchs ist die Über­tra­gung von Immo­bi­li­en auf die Enkel durch die Eigen­tü­mer zu Leb­zei­ten, wäh­rend die Eigen­tü­mer wei­ter­hin in der Immo­bi­lie woh­nen blei­ben möch­ten, bis sie aus­zie­hen oder versterben.

Nieß­brauch – die wich­tigs­ten Punkte

  • Durch einen Nieß­brauch kann eine Per­son das Recht erhal­ten, frem­des Eigen­tum zu nut­zen, zu ver­wal­ten oder zu ver­mie­ten
  • Die­ses Recht ist nicht ver­erb­bar oder ver­kauf­bar und endet mit dem Tod des Nießbrauchers
  • Der Nieß­brauch wird oft genutzt, um Immo­bi­li­en inner­halb der Fami­lie zu über­ge­ben

Wann Nieß­brauch sinn­voll sein kann – Beispiele

Nieß­brauch bei vor­ge­zo­ge­ner Erbregelung

Oft möch­ten Eltern ihre Immo­bi­lie schon vor ihrem Tod an ihre Kin­der über­tra­gen . Doch wenn die Eltern wei­ter­hin das Recht haben möch­ten, die­se Immo­bi­lie zu nut­zen oder zu ver­mie­ten, ist es emp­feh­lens­wert, einen Nieß­brauch im Grund­buch ein­zu­tra­gen. Dadurch behal­ten die Eltern das Nut­zungs- und Ver­mie­tungs­recht an der Immo­bi­lie, wäh­rend das Ver­fü­gungs- und Ver­kaufs­recht an die Kin­der als neue Eigen­tü­mer übergeht.

Nieß­brauch zur Steuerersparnis

Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer kön­nen Erb­schafts­steu­er spa­ren, wenn Immo­bi­li­en bereits zu Leb­zei­ten in Ver­bin­dung mit einem Nieß­brauch auf Ange­hö­ri­ge über­ge­hen. Ein Immo­bi­li­en­über­trag zu Leb­zei­ten ist eine Schen­kung. Der Beschenk­te muss Schen­kungs­steu­er bezah­len, wenn der Wert der Immo­bi­lie den Frei­be­trä­ge über­schrei­tet. Liegt der Wert dar­un­ter, fällt kei­ne Steu­er an. Die­se Frei­be­trä­ge kön­nen alle 10 Jah­re erneut bean­sprucht wer­den. Der Gegen­wert des Nieß­brauch wird bei der Steu­er­be­rech­nung vom Wert der Immo­bi­lie abge­zo­gen. In vie­len Fäl­len über­steigt der Wert des Nieß­brauchs den aktu­el­len Ver­kaufs­wert der Immo­bi­lie und führt zu einer steu­er­frei­en Schen­kung.

Nieß­brauch zur Absi­che­rung im Alter

Ein Nieß­brauch kann als Absi­che­rung im Alter sinn­voll sein. Wenn zum Bei­spiel die Nieß­brauch­be­rech­tig­ten alters­be­dingt nicht mehr die Immo­bi­lie selbst bewoh­nen kön­nen. Dann kön­nen sie das Wohn­recht auf­ge­ben, die Immo­bi­lie ver­mie­ten und mit den Ein­nah­men die Kos­ten für das Pfle­ge- bzw. Alters­heim verwenden.

Rechen­bei­spiel

Ermitt­lung des Jahreswerts

Was ist das?

Der jähr­li­che Ertrag durch Ver­mie­tung bzw. die Erspar­nis der Mie­te bei Selbstnutzung

  • Bei Ver­mie­tung: Jah­res­mie­te = Jahreswert
  • Bei Selbst­nut­zung: die Mie­te für eine ver­gleich­ba­re Immo­bi­lie x 12 = Jah­res­wert

Bei­spiel: Wert der Immo­bi­lie 500.000 Euro. Die Monats­mie­te einer ver­gleich­ba­ren Immo­bi­lie liegt bei 2.500 Euro

Der Jah­res­wert beträgt als die ein­ge­spar­te Monats­mie­te von 2.500 Euro x 12 = 30.00 Euro

Für die Ver­deut­li­chung der Rech­nung zie­hen wir ein Bei­spiel hin­zu. In unse­rem Bei­spiel liegt der Wert der Immo­bi­lie bei 500.000 Euro. Die Monats­mie­te einer ver­gleich­ba­ren Immo­bi­lie liegt bei 2.500 Euro im Monat.

12 x ein­ge­spar­te Monats­mie­te in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro

Ermitt­lung des Vervielfältigers

Was ist das?

Der Ver­viel­fäl­ti­ger wird aus den Jah­ren ermit­telt, in denen das Nieß­brauch­recht genutzt wird, ent­we­der befris­tet oder auf Lebens­zeit anhand der Tabel­le des Bun­des­mi­nis­te­ri­ums für Finan­zen zur Lebens­er­war­tung (Alter und Geschlecht).

Die Immo­bi­lie in unse­rem Bei­spiel gehört einer 71-jäh­ri­gen Frau. Daher geht es in unse­rem Rechen­bei­spiel wie folgt wei­ter. 71-jäh­ri­ge Frau: Lebens­er­war­tung 16,24 Jah­re: Ver­viel­fäl­ti­ger = 10,8

Ermitt­lung des Kapitalwerts

Was ist das?

Jah­res­wert x Ver­viel­fäl­ti­ger = Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs Bei­spiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro

Der Wert des Nieß­brau­ches in unse­rem Fall liegt also bei 324.000 Euro.

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie von 500.000 Euro wird um den Nieß­brauchs­wert von 324.000 Euro redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest ist die aus­zu­zah­len­de Ver­kaufs­sum­me, also 176.000 Euro.

Tabel­le des sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes zur Ermitt­lung der Lebenserwartung

Lebenserwartung und Kapitalwert Tabelle Niessßbrauch

Alter­na­ti­ven zum Nieß­brauch – wir bie­ten auch ande­re Modelle

Wel­ches Modell für Sie das rich­ti­ge ist, hängt ganz von Ihren Bedürf­nis­sen und Ihrer per­sön­li­chen Lebens­si­tu­ta­ti­on an. Unser Ver­ren­tungs­exper­ten besu­chen Sie ger­ne zu Hau­se und bespre­chen mit Ihnen Ihre Wün­sche. Bei uns in nichts in Stein gemei­selt. Es ist durch­aus mög­lich, indi­vi­du­el­le Pake­te ganz nach Ihren Bedürf­nis­sen zu schnü­ren. Ver­ein­ba­ren Sie ger­ne ein kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch.

Modelle der Immobilienverrentung

Häu­fi­ge Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nießbrauch

Was bedeu­tet Nießbrauch?

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf auf Nieß­brauch­ba­sis kön­nen Sie gleich dop­pelt pro­fi­tie­ren, denn es wer­den Ihnen bei Ver­kaufs­ab­schluss gleich zwei wesent­li­che Rech­te an der Immo­bi­lie ein­ge­räumt. Zum einen erhal­ten Sie das Recht, die Immo­bi­lie selbst zu bewoh­nen, zum ande­ren zusätz­lich das Recht, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten. Das bedeu­tet: Sie erhal­ten den vol­len Ver­kaufs­er­lös und kön­nen zusätz­lich von den Miet­ein­nah­men profitieren.

Wer ist Eigen­tü­mer beim Nießbrauch?

Der Käu­fer ist neu­er Eigen­tü­mer und wird als “juris­ti­scher” Eigen­tü­mer in der Abtei­lung I des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Der Nieß­brauch­neh­mer, als der Ver­käu­fer,  hin­ge­gen ist “wirt­schaft­li­cher” Eigen­tü­mer. Dies wird in Abtei­lung II  des Grund­buch eingetragen.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch und Wohnrecht?

Bei der Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie auf Basis von Woh­nungs­recht (oder umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht) ent­fällt die Opti­on der Wei­ter­ver­mie­tung. Der Aus­zah­lungs­be­trag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.

Wird Nieß­brauch­recht im Grund­buch eingetragen?

Ja, es ist eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung mit anschlie­ßen­dem Ein­trag ins Grund­buch erforderlich.

Wie errech­net sich der Wert des Nießbrauchs?

Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs = Jah­res­wert x Kapitalwert-Faktor

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro; nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet demnach

1.200 Euro x 12 Mona­te14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nießbrauchwert

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Kom­plett,- Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann. Wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zur Berech­nung des Nieß­brauchs fin­den Sie hier.

Wird das Nieß­brauch­recht ins Grund­buch eingetragen?

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­braucher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­te­aus­le­gung zugleich Pflichten.

Alles Wich­ti­ge zum Nieß­brauch in einem Video

In die­sem Video haben wir die häu­figs­ten Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nieß­brauch bzw. Nieß­brauch­recht teil­wei­se auch Woh­nungs­recht beant­wor­tet. Fra­gen wie:

  • Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch- und Woh­nungs­recht?
  • Wel­che Rech­te und Pflich­ten hat der neue Eigentümer?
  • Wie berech­net sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
  • Wann mit der Pla­nung einer Ver­ren­tung beginnen?
  • Vie­le weitere…

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.

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