Immobilienverrentung mit Nießbrauch – Beispiele
Was ist Nießbrauch?
Im Immobilienrecht und im Zivilrecht (Paragraphen 1030 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird der Begriff des Nießbrauchs verwendet. Er bezieht sich auf ein Eigentumsrecht, bei dem einer Partei das Nutzungsrecht an einer Immobilie für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wird. Der Nießbraucher kann die Immobilie nutzen und Einkünfte daraus erzielen, aber er darf sie nicht verkaufen oder anderweitig darüber verfügen. Dieses Recht bleibt beim Eigentümer, dem Nießbrauchgeber. Der Nießbrauch kann nicht nur für Immobilien wie Häuser, Wohnungen und Grundstücke, sondern übrigens auch für andere Güter wie Waren, Wertpapiere oder Fahrzeuge gelten. Eine häufige Anwendung des Nießbrauchs ist die Übertragung von Immobilien auf die Enkel durch die Eigentümer zu Lebzeiten, während die Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben möchten, bis sie ausziehen oder versterben.
Nießbrauch – die wichtigsten Punkte
- Durch einen Nießbrauch kann eine Person das Recht erhalten, fremdes Eigentum zu nutzen, zu verwalten oder zu vermieten
- Dieses Recht ist nicht vererbbar oder verkaufbar und endet mit dem Tod des Nießbrauchers
- Der Nießbrauch wird oft genutzt, um Immobilien innerhalb der Familie zu übergeben
Wann Nießbrauch sinnvoll sein kann – Beispiele
Nießbrauch bei vorgezogener Erbregelung
Oft möchten Eltern ihre Immobilie schon vor ihrem Tod an ihre Kinder übertragen . Doch wenn die Eltern weiterhin das Recht haben möchten, diese Immobilie zu nutzen oder zu vermieten, ist es empfehlenswert, einen Nießbrauch im Grundbuch einzutragen. Dadurch behalten die Eltern das Nutzungs- und Vermietungsrecht an der Immobilie, während das Verfügungs- und Verkaufsrecht an die Kinder als neue Eigentümer übergeht.
Nießbrauch zur Steuerersparnis
Immobilieneigentümer können Erbschaftssteuer sparen, wenn Immobilien bereits zu Lebzeiten in Verbindung mit einem Nießbrauch auf Angehörige übergehen. Ein Immobilienübertrag zu Lebzeiten ist eine Schenkung. Der Beschenkte muss Schenkungssteuer bezahlen, wenn der Wert der Immobilie den Freibeträge überschreitet. Liegt der Wert darunter, fällt keine Steuer an. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre erneut beansprucht werden. Der Gegenwert des Nießbrauch wird bei der Steuerberechnung vom Wert der Immobilie abgezogen. In vielen Fällen übersteigt der Wert des Nießbrauchs den aktuellen Verkaufswert der Immobilie und führt zu einer steuerfreien Schenkung.
Nießbrauch zur Absicherung im Alter
Ein Nießbrauch kann als Absicherung im Alter sinnvoll sein. Wenn zum Beispiel die Nießbrauchberechtigten altersbedingt nicht mehr die Immobilie selbst bewohnen können. Dann können sie das Wohnrecht aufgeben, die Immobilie vermieten und mit den Einnahmen die Kosten für das Pflege- bzw. Altersheim verwenden.
Rechenbeispiel
Ermittlung des Jahreswerts
Was ist das?
Der jährliche Ertrag durch Vermietung bzw. die Ersparnis der Miete bei Selbstnutzung
- Bei Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert
- Bei Selbstnutzung: die Miete für eine vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert
Beispiel: Wert der Immobilie 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro
Der Jahreswert beträgt als die eingesparte Monatsmiete von 2.500 Euro x 12 = 30.00 Euro
Für die Verdeutlichung der Rechnung ziehen wir ein Beispiel hinzu. In unserem Beispiel liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro. Die Monatsmiete einer vergleichbaren Immobilie liegt bei 2.500 Euro im Monat.
12 x eingesparte Monatsmiete in Höhe von 2.500 Euro = 30.000 Euro
Ermittlung des Vervielfältigers
Was ist das?
Der Vervielfältiger wird aus den Jahren ermittelt, in denen das Nießbrauchrecht genutzt wird, entweder befristet oder auf Lebenszeit anhand der Tabelle des Bundesministeriums für Finanzen zur Lebenserwartung (Alter und Geschlecht).
Die Immobilie in unserem Beispiel gehört einer 71-jährigen Frau. Daher geht es in unserem Rechenbeispiel wie folgt weiter. 71-jährige Frau: Lebenserwartung 16,24 Jahre: Vervielfältiger = 10,8
Ermittlung des Kapitalwerts
Was ist das?
Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs Beispiel: 30.000 Euro x 10,8 = 324.000 Euro
Der Wert des Nießbrauches in unserem Fall liegt also bei 324.000 Euro.
Der reale Verkehrswert der Immobilie von 500.000 Euro wird um den Nießbrauchswert von 324.000 Euro reduziert. Der verbleibende Rest ist die auszuzahlende Verkaufssumme, also 176.000 Euro.
Tabelle des statistischen Bundesamtes zur Ermittlung der Lebenserwartung
Alternativen zum Nießbrauch – wir bieten auch andere Modelle
Welches Modell für Sie das richtige ist, hängt ganz von Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Lebenssitutation an. Unser Verrentungsexperten besuchen Sie gerne zu Hause und besprechen mit Ihnen Ihre Wünsche. Bei uns in nichts in Stein gemeiselt. Es ist durchaus möglich, individuelle Pakete ganz nach Ihren Bedürfnissen zu schnüren. Vereinbaren Sie gerne ein kostenloses Erstgespräch.
Häufige Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis können Sie gleich doppelt profitieren, denn es werden Ihnen bei Verkaufsabschluss gleich zwei wesentliche Rechte an der Immobilie eingeräumt. Zum einen erhalten Sie das Recht, die Immobilie selbst zu bewohnen, zum anderen zusätzlich das Recht, die Immobilie zu vermieten. Das bedeutet: Sie erhalten den vollen Verkaufserlös und können zusätzlich von den Mieteinnahmen profitieren.
Wer ist Eigentümer beim Nießbrauch?
Der Käufer ist neuer Eigentümer und wird als “juristischer” Eigentümer in der Abteilung I des Grundbuchs eingetragen. Der Nießbrauchnehmer, als der Verkäufer, hingegen ist “wirtschaftlicher” Eigentümer. Dies wird in Abteilung II des Grundbuch eingetragen.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Bei der Verrentung einer Immobilie auf Basis von Wohnungsrecht (oder umgangssprachlich auch Wohnrecht) entfällt die Option der Weitervermietung. Der Auszahlungsbetrag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.
Wird Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen?
Ja, es ist eine notarielle Beurkundung mit anschließendem Eintrag ins Grundbuch erforderlich.
Wie errechnet sich der Wert des Nießbrauchs?
Kapitalwert des Nießbrauchs = Jahreswert x Kapitalwert-Faktor
Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach
1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert
Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme, die wiederum als Komplett,- Tranchen- oder Rentenzahlung festgelegt werden kann. Weiterführende Informationen zur Berechnung des Nießbrauchs finden Sie hier.
Wird das Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen?
Der Nießbrauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nießbraucher wiederum Rechte eingeräumt werden. Abgeleitet davon wird demnach zunächst das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sie zu vermieten, zu verpachten oder sonstigen Nutzen aus ihr zu ziehen. Eine Auslegung, mit der sich der Nießbrauch vom Wohnrecht maßgeblich unterscheidet. Tatsächlich ergeben sich aus dieser umfangreichen Rechteauslegung zugleich Pflichten.
Alles Wichtige zum Nießbrauch in einem Video
In diesem Video haben wir die häufigsten Fragen unserer Kunden zum Thema Nießbrauch bzw. Nießbrauchrecht teilweise auch Wohnungsrecht beantwortet. Fragen wie:
- Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnungsrecht?
- Welche Rechte und Pflichten hat der neue Eigentümer?
- Wie berechnet sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
- Wann mit der Planung einer Verrentung beginnen?
- Viele weitere…
Wichtig in diesem Zusammenhang: Zu steuerlichen Fragen können und dürfen wir keine konkreten Auskünfte und Ratschläge geben. Stattdessen sollten Interessierte sich von auskunftslegitimierten Stellen entsprechend fachlich beraten lassen.
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