Nach­tei­le der Immobilien­verrentung auf Nießbrauchbasis

Was ist Nießbrauch?

Der Nieß­brauch wird im Para­gra­phen 1030 des BGB (Bür­ger­li­ches Gesetz­buch) gere­gelt. Er bezeich­net das lebens­lan­ge Recht, eine Sache oder ein Ver­mö­gen nut­zen zu kön­nen, wobei ein­zel­ne Nut­zun­gen aus­ge­schlos­sen wer­den kön­nen. Der Nieß­brauch ist weder ver­äu­ßer­lich noch ver­erb­bar. Häu­fig wird der Nieß­brauch im Zusam­men­hang mit einer Immo­bi­lie ange­wandt. Dies kann sowohl Vor- als auch Nach­tei­le für bei­de Par­tei­en haben – den Eigen­tü­mer und den Nießbraucher.

Nieß­brauch – die wich­tigs­ten Punkte

  • Ein Nieß­brauch erlaubt die Nut­zung frem­den Eigentums
  • Die­ses Nut­zungs­recht lässt sich weder ver­er­ben noch ver­kau­fen
  • Der Nieß­braucher hat das Recht, das frem­de Eigen­tum zu nut­zen, zu ver­wal­ten oder zu vermieten
  • Es endet mit dem Tod des Nießbrauchers
  • Der Nieß­brauch ist ein belieb­tes Gestal­tungs­mit­tel bei der Über­las­sung von Immo­bi­li­en im Fami­li­en­kreis.

Nach­tei­le des Nießbrauchs

Nach­teil Nieß­brauch 1: Hohe Ver­kaufs­sum­me als Belastung

Es mag wie ein Luxus­pro­blem klin­gen, aber bei einem Ver­kauf mit Nieß­brauch kann es tat­säch­lich zu sehr hohen Ver­kaufs­er­lö­sen kom­men. Dies wirft Fra­gen auf wie bei­spiels­wei­se: Wie soll das Geld ange­legt wer­den? Gibt es sinn­vol­le Mög­lich­kei­ten für eine Kapi­tal­an­la­ge? Ist eine so gro­ße Sum­me über­haupt not­wen­dig? Was pas­siert, wenn das Geld ver­schenkt oder ver­erbt wird?

Nach­teil Nieß­brauch 2: Wertverlust

Der Nieß­brauch min­dert den Wert der Immobilie.

Nach­teil Nieß­brauch 3: Bin­dung auf Lebenszeit

Wer sich für einen Nieß­brauch ent­schei­det, bin­det sich in der Regel lebens­lang an die Immo­bi­lie und ist ver­pflich­tet, die Instand­hal­tungs­kos­ten zu tra­gen. Sobald der Nieß­brauch im Grund­buch ein­ge­tra­gen ist, kann er nicht mehr ein­sei­tig gelöscht werden.

Nach­teil Nieß­brauch 4: Ver­kauf an eine bekann­te Person

Die Tat­sa­che, dass man den­je­ni­gen, der die Immo­bi­lie erwor­ben hat, vor dem Ver­kauf ken­nen­ge­lernt hat, kann nach dem Ver­kauf für vie­le vor­ma­li­ge Eigen­tü­mer auch unan­ge­nehm sein.

Nach­teil Nieß­brauch 5: Sta­tis­ti­sche Restlebenserwartung

Das Modell der Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis hat den “Vor­teil” für den Käu­fer, von einem mög­li­chen frü­hen Tod des Ver­käu­fers finan­zi­ell zu pro­fi­tie­ren. Dies kann für bei­de Par­tei­en ein belas­ten­des Gefühl auslösen.

Alles Wich­ti­ge zum Nieß­brauch in einem Video

In die­sem Video haben wir die häu­figs­ten Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nieß­brauch bzw. Nieß­brauch­recht teil­wei­se auch Woh­nungs­recht beant­wor­tet. Fra­gen wie:

  • Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch- und Woh­nungs­recht?
  • Wel­che Rech­te und Pflich­ten hat der neue Eigentümer?
  • Wie berech­net sich der Wert eines Nießbrauchrechts?
  • Wann mit der Pla­nung einer Ver­ren­tung beginnen?
  • Vie­le weitere…

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Häu­fi­ge Fra­gen unse­rer Kun­den zum The­ma Nießbrauch

Was bedeu­tet Nießbrauch?

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf auf Nieß­brauch­ba­sis kön­nen Sie gleich dop­pelt pro­fi­tie­ren, denn es wer­den Ihnen bei Ver­kaufs­ab­schluss gleich zwei wesent­li­che Rech­te an der Immo­bi­lie ein­ge­räumt. Zum einen erhal­ten Sie das Recht, die Immo­bi­lie selbst zu bewoh­nen, zum ande­ren zusätz­lich das Recht, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten. Das bedeu­tet: Sie erhal­ten den vol­len Ver­kaufs­er­lös und kön­nen zusätz­lich von den Miet­ein­nah­men profitieren.

Wer ist Eigen­tü­mer beim Nießbrauch?

Der Käu­fer ist neu­er Eigen­tü­mer und wird als “juris­ti­scher” Eigen­tü­mer in der Abtei­lung I des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Der Nieß­brauch­neh­mer, als der Ver­käu­fer,  hin­ge­gen ist “wirt­schaft­li­cher” Eigen­tü­mer. Dies wird in Abtei­lung II  des Grund­buch eingetragen.

Was ist der Unter­schied zwi­schen Nieß­brauch und Wohnrecht?

Bei der Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie auf Basis von Woh­nungs­recht (oder umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht) ent­fällt die Opti­on der Wei­ter­ver­mie­tung. Der Aus­zah­lungs­be­trag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.

Wird Nieß­brauch­recht im Grund­buch eingetragen?

Ja, es ist eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung mit anschlie­ßen­dem Ein­trag ins Grund­buch erforderlich.

Wie errech­net sich der Wert des Nießbrauchs?

Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs = Jah­res­wert x Kapitalwert-Faktor

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro; nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet demnach

1.200 Euro x 12 Mona­te14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nießbrauchwert

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Kom­plett,- Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann. Wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zur Berech­nung des Nieß­brauchs fin­den Sie hier.

Wird das Nieß­brauch­recht ins Grund­buch eingetragen?

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­braucher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­te­aus­le­gung zugleich Pflichten.

PS: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.

Alter­na­ti­ven zum Nieß­brauch – wir bie­ten auch ande­re Modelle

Wel­ches Modell für Sie das rich­ti­ge ist, hängt ganz von Ihren Bedürf­nis­sen und Ihrer per­sön­li­chen Lebens­si­tu­ta­ti­on an. Unser Ver­ren­tungs­exper­ten besu­chen Sie ger­ne zu Hau­se und bespre­chen mit Ihnen Ihre Wün­sche. Bei uns in nichts in Stein gemei­selt. Es ist durch­aus mög­lich, indi­vi­du­el­le Pake­te ganz nach Ihren Bedürf­nis­sen zu schnü­ren. Ver­ein­ba­ren Sie ger­ne ein kos­ten­lo­ses Erst­ge­spräch.

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