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6 Fakten, die Sie definitiv über Gutachter von Immobilien wissen müssen: Aufgaben, Arten, Kosten und mehr

Lion Tönse
Geschrieben von:
Lion Tönse

Ein Immobiliengutachter ist ein unverzichtbarer Experte in der Immobilienbranche, der eine zentrale Rolle bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken spielt. Ob beim Kauf oder Verkauf, bei Erbschaften, Scheidungen oder der Feststellung von Bauschäden – die Expertise eines sachkundigen Gutachters sorgt für Klarheit und Sicherheit. In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über die Aufgaben, die verschiedenen Methoden der Wertermittlung, die unterschiedlichen Arten sowie die Kosten, die bei der Beauftragung eines Gutachtens anfallen.

Fakt 1: Aufgaben eines Immobiliengutachters

Ein Immobiliengutachter, auch als Sachverständiger für Immobilien bezeichnet, spielt eine zentrale Rolle im Immobiliensektor. Die wesentlichen Aufgaben dieser Berufsgruppe konzentrieren sich auf zwei Hauptbereiche: die Beurteilung des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken sowie die Erstellung detaillierter Gutachten

Beurteilen des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken 

Eine der Hauptaufgaben eines Immobiliengutachters ist die Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien und Grundstücken. Gemäß § 194 Baugesetzbuch (BGB) wird der Verkehrswert auf Basis einer umfassenden und qualifizierten Beurteilung ermittelt. Dabei fließen verschiedene Faktoren in die Bewertung ein, darunter die Lage, Größe, Bauqualität, Ausstattung und der Zustand der Immobilie. Auch Markttrends und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung werden berücksichtigt. 

Der Verkehrswert dient als wichtiger Referenzwert für verschiedene Zwecke: 

  • Privatpersonen: Bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen ist eine fundierte Verkehrswertermittlung unerlässlich, um einen fairen Preis zu gewährleisten. 
  • Behörden und Gerichte: Öffentliche Einrichtungen nutzen die Expertise von Sachverständigen, um rechtlich verbindliche Bewertungen für diverse Zwecke, wie etwa Erbschaftsangelegenheiten, Scheidungen oder Zwangsversteigerungen, zu erhalten. 

Erstellung von Gutachten 

Die Erstellung von Gutachten ist eine weitere Kernaufgabe von Immobilien-Sachverständigen. Diese Gutachten bieten detaillierte und nachvollziehbare Bewertungen, die oft entscheidend für finanzielle, rechtliche und administrative Entscheidungen sind. Die Gutachten umfassen: 

  • Marktwertgutachten: Diese geben den aktuellen Marktwert einer Immobilie wieder und sind besonders relevant für Kauf- und Verkaufsprozesse. 
  • Beleihungswertgutachten: Diese werden häufig von Banken und Kreditinstituten zur Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien genutzt, um die Sicherheit von Immobilienkrediten zu gewährleisten. 
  • Bauschadensgutachten: Diese Gutachten werden erstellt, um Bauschäden zu dokumentieren und deren Ursachen und Auswirkungen zu bewerten. 

Fakt 2: Gutachter vs. Sachverständiger

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Gutachter und Sachverständiger oft synonym verwendet. Jedoch tendieren Gerichte und öffentliche Einrichtungen dazu, den Begriff des Sachverständigen zu verwenden. Beide Bezeichnungen beziehen sich auf Fachleute, die aufgrund ihrer speziellen Kenntnisse und Qualifikationen in der Lage sind, fundierte Bewertungen und Gutachten zu erstellen. 

Ein Immobiliengutachter vereint also tiefgehendes Fachwissen und praktische Erfahrung, um präzise und verlässliche Bewertungen und Gutachten zu liefern. Diese sind nicht nur für Privatpersonen von unschätzbarem Wert, sondern auch für Behörden und Gerichte unverzichtbar, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. 

Fakt 3: Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien durch Sachverständige

Immobiliensachverständige greifen auf drei etablierte Methoden zurück, um den Verkehrswert von Häusern und Grundstücken zu berechnen: das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jede dieser Methoden hat spezifische Anwendungsbereiche und berücksichtigt unterschiedliche Faktoren. 

Durch die sorgfältige Anwendung dieser Methoden und die Berücksichtigung diverser Faktoren stellen Immobiliengutachter sicher, dass ihre Bewertungen präzise, fundiert und den Marktbedingungen entsprechend sind. Dies ermöglicht es sowohl Privatpersonen als auch öffentlichen Einrichtungen, fundierte Entscheidungen auf Basis verlässlicher Verkehrswerte zu treffen. 

Fakt 4: Einsatzgebiete für Immobiliengutachter

Sachverständige für Immobilien erbringen ihre Dienste in einer Vielzahl von Situationen und für verschiedene Auftraggeber. Ihre Expertise wird in diversen Szenarien benötigt, um fundierte Bewertungen und Gutachten zu erstellen, die als Grundlage für Entscheidungen dienen. Hier sind einige typische Fälle, in denen Immobiliengutachter engagiert werden: 

Die Grafik zeigt anschaulich, wofür Gutachter von Immobilien benötigt werden und stellt hierfür übersichtlich die Einsatzgebiete der Immobiliengutachter dar.

Kauf oder Verkauf von Immobilien 

Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien bieten Gutachter den beteiligten Parteien ein höheres Maß an Sicherheit durch präzise Verkehrswertberechnungen. Ihre Gutachten helfen dabei, einen fairen und marktgerechten Preis zu ermitteln, wodurch sowohl Käufer als auch Verkäufer eine solide Basis für Verhandlungen haben. Dies reduziert das Risiko von Fehlkäufen oder unvorteilhaften Verkäufen und schafft Vertrauen bei den Transaktionsparteien. 

Erbschaften 

Immobiliengutachter werden häufig im Zusammenhang mit Erbschaften hinzugezogen, insbesondere wenn es zu Streitigkeiten über den Wert eines geerbten Objekts kommt. Zudem sind ihre Bewertungen essenziell, um die fällige Erbschaftssteuer korrekt zu berechnen. Ein genaues Gutachten hilft dabei, den Wert der Immobilie zu ermitteln und somit mögliche Konflikte unter den Erben zu vermeiden oder zu klären

Scheidungen 

Bei Scheidungen ist die Ermittlung des Immobilienwerts oft notwendig, um den Zugewinnausgleich oder die Auszahlung des Partners zu berechnen. Ein neutraler und fachkundiger Gutachter stellt sicher, dass der Wert der Immobilie fair und objektiv ermittelt wird, was für die gerechte Aufteilung des Vermögens entscheidend ist. 

Schäden oder Mängel am Gebäude 

Beim Auftreten von Schäden oder Mängeln am Gebäude werden Sachverständige oft zur Klärung der Sachlage hinzugezogen. Die Expertise der Gutachter hilft dabei, Baumängel zu dokumentieren, die Ursachen zu analysieren und Lösungsvorschläge zu unterbreiten. 

Weitere Einsatzgebiete 

Neben den genannten Hauptfällen gibt es noch weitere Szenarien, in denen Immobiliengutachter ihre Dienste anbieten: 

  • Zwangsversteigerungen 
  • Finanzierungen und Beleihungen 
  • Projektentwicklungen 
  • Versicherungsfälle 

Durch ihre umfassende Expertise und detaillierten Analysen leisten Immobiliengutachter einen wichtigen Beitrag zur Transparenz und Fairness in verschiedensten Immobilienangelegenheiten. Ihre Gutachten bieten eine verlässliche Grundlage für Entscheidungen und tragen dazu bei, Konflikte zu vermeiden oder zu lösen

Fakt 5: Arten von Immobilien-Gutachten

Immobiliengutachten sind ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienbewertung und können in verschiedenen Formen vorliegen, je nach Zweck und Detailgrad der Bewertung. Die beiden Hauptarten von Immobiliengutachten sind Kurzgutachten und Vollgutachten (gerichtsfestes Gutachten). 

Weitere Informationen zu den beiden Gutachten-Typen finden Sie in unserem Beitrag zur Verkehrswertermittlung.

Fakt 6: Arten von Sachverständigen für Immobilien

Im Bereich der Immobilienbewertung gibt es verschiedene Arten von Sachverständigen, die aufgrund unterschiedlicher Qualifikationen und Zertifizierungen tätig sind. Während die Begriffe Gutachter und Sachverständiger im allgemeinen Sprachgebrauch synonym verwendet werden, gibt es in der Praxis wesentliche Unterschiede in den Qualifikationen und Befugnissen der einzelnen Sachverständigen. Hier sind die vier Hauptarten von Immobiliengutachtern im Detail beschrieben: 

TypBezeichnung geschütztErnennung durchTätigkeitsbereicheQualifikationsanforderungenVerwendung vor Gericht
Freie ImmobiliensachverständigeNeinKeine spezifische InstitutionVielfältig, je nach Ausbildung und ErfahrungAusbildung und BerufserfahrungBegrenzt
Öffentlich bestellte und vereidigte GutachterJaIndustrie- und Handelskammern (IHK)Gerichtliche und behördliche GutachtenPrüfverfahren bei der IHKJa
Staatlich anerkannte ImmobiliengutachterJaLandesbehördenTechnische Überwachung, behördliche AufgabenErnennung durch LandesbehördenJa
EU-zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024JaDeutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS)Komplexe und anspruchsvolle BewertungsaufgabenRegelmäßige Prüfungen und Nachweise der FachkompetenzJa

Freie Immobiliensachverständige 

Freie Immobiliensachverständige können grundsätzlich jeder Person sein, da die Bezeichnung nicht rechtlich geschützt ist. Dies birgt ein gewisses Risiko für Auftraggeber, da die Qualität der Gutachten stark variieren kann. Eine fundierte Ausbildung und langjährige berufspraktische Erfahrung sind wesentliche Grundvoraussetzungen, um als freier Gutachter tätig zu werden. Häufig stammen diese Gutachter aus verschiedenen Branchen wie Bauingenieurwesen, Architektur oder Immobilienvermittlung

Merkmale: 

  • Keine gesetzliche Schutz der Bezeichnung 
  • Qualifikation durch Ausbildung und Berufserfahrung 
  • Vielfältige berufliche Hintergründe 

Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter für Immobilien 

Die Bezeichnung „öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige“ ist gesetzlich geschützt. Diese Gutachter leisten einen Eid darauf, ihre Arbeit objektiv, unparteiisch und weisungsfrei zu erfüllen. Sie werden häufig bei Gerichtsfällen zur Erstellung von Gutachten herangezogen. Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter werden von den Industrie- und Handelskammern (IHK) ernannt. Dazu müssen die Bewerber ein anspruchsvolles Prüfverfahren durchlaufen, das ihre persönliche und fachliche Eignung bestätigt. 

Merkmale: 

  • Gesetzlich geschützte Bezeichnung 
  • Vereidigung zur Objektivität und Unparteilichkeit 
  • Ernennung durch die IHK nach bestandenem Prüfverfahren 

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter 

Staatlich anerkannte Sachverständige arbeiten im Auftrag des Staates und sind insbesondere für die technische Überwachung zuständig. Ihre Bezeichnung ist ebenfalls rechtlich geschützt. Diese Gutachter werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und können beispielsweise für die Erstellung von Gutachten über Immobilien beauftragt werden. Ihre Tätigkeit umfasst häufig auch die Überprüfung von Bauvorhaben und technischen Anlagen

Merkmale: 

  • Rechtlich geschützte Bezeichnung 
  • Tätigkeit im Auftrag des Staates 
  • Aufsicht durch Landesbehörden 

EU-zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 

Die höchste Qualifikation für Gutachter bieten EU-zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024. Diese Zertifizierung stellt sicher, dass die Gutachter auf dem neuesten Stand ihrer Fachkunde sind und höchste Qualitätsstandards erfüllen. Die Zertifizierung wird von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) vergeben und erfordert regelmäßige Prüfungen und Nachweise der fachlichen Qualifikation. Rund 1.600 EU-zertifizierte Sachverständige sind in Deutschland tätig und bieten durch ihre Zertifizierung ein hohes Maß an Vertrauen und Kompetenz für Verbraucher und Auftraggeber. 

Merkmale: 

  • Höchste erreichbare Qualifikation durch EU-Zertifizierung 
  • Regelmäßige Prüfungen und Nachweise der Fachkompetenz 
  • Zertifizierung durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) 

Welcher Gutachter ist richtig? 

Die Wahl des richtigen Immobiliengutachters hängt stark von den spezifischen Anforderungen und dem Zweck der Bewertung ab. Während freie Immobiliensachverständige für einfache und schnelle Gutachten ausreichend sein können, bieten öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter sowie staatlich anerkannte Sachverständige eine höhere Zuverlässigkeit und rechtliche Sicherheit. EU-zertifizierte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 stellen die höchste Qualifikationsstufe dar und sind besonders für komplexe und anspruchsvolle Bewertungsaufgaben geeignet. Auftraggeber sollten stets die Qualifikationen und Erfahrungen des Gutachters sorgfältig prüfen, um eine fundierte und vertrauenswürdige Bewertung zu gewährleisten. 

Zusammenfassung 

Ein Immobiliengutachter spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Ihre Expertise ist unerlässlich für die genaue Ermittlung des Verkehrswerts, sei es für den Kauf oder Verkauf, Erbschaften, Scheidungen oder Schadensbewertungen. Die Methoden zur Wertermittlung variieren je nach Zweck und können das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren umfassen. 

Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachtern, darunter freie Sachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter, staatlich anerkannte und EU-zertifizierte Sachverständige. Jede dieser Kategorien bietet unterschiedliche Qualifikationen und rechtliche Anerkennung, was sich auf die Kosten und Verwendbarkeit der Gutachten auswirkt. 

Insgesamt ist es wichtig, den richtigen Gutachter sorgfältig auszuwählen und die Qualifikationen sowie die spezifischen Anforderungen des Gutachtens zu berücksichtigen, um eine fundierte und zuverlässige Bewertung zu erhalten. 

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