Eine Fra­ge der Sichtweise

Ein Zyklus hat vor allem eine Eigen­schaft: irgend­wann ist er am Ende. Und dann beginnt er wie­der von vorn. Und dazwi­schen fin­den unter­schied­li­che Pro­zes­se statt, die eben län­ger oder kür­zer dau­ern, sich gegen­sei­tig beein­flus­sen und unter Abhän­gig­keit exter­ner Fak­to­ren ste­hen. Andern­falls wäre es kein Zyklus. Wiki beschreibt den Begriff Zyklus im wirt­schaft­li­chen Sinn als „(…)regel­mä­ßig im Zeit­ab­lauf abwech­selnd einem Maxi­mum und einem Mini­mum zustre­ben­de Peri­ode“. Ist die betriebs­wirt­schaft­lich preis­ori­en­tier­te Per­spek­ti­ve auf den Immo­bi­li­en­zy­klus zutref­fend oder steckt dahin­ter weit­aus boden­stän­di­ge­res Potenzial?

Wie rea­lis­tisch sind zykli­sche Abhän­gig­kei­ten am Immobilienmarkt?

In der Volks- und Betriebs­wirt­schaft, erst recht dem Inves­ti­ti­ons­we­sen hat sich im beton­gol­de­nen Zusam­men­hang längst ein spe­zi­el­les Ver­ständ­nis des Immo­bi­li­en­zy­klus‘ mit­samt den jewei­li­gen Pha­sen her­aus­kris­tal­li­siert. Dabei ist die Rede von stei­gen­den und fal­len­den Immo­bi­li­en­prei­sen, von his­to­ri­schen Höchst­wer­ten, die – typisch Zyklus – aus ihren teils schwin­del­erre­gen­den Höhen irgend­wann wie­der fal­len müs­sen. Inde­xiert wer­den dabei die Kapi­tal­wer­te und die erziel­ba­ren Ren­di­ten. Es exis­tie­ren etli­che Immo­bi­li­en-Uhren, auch gra­fi­sche Dar­stel­lun­gen, die solch zykli­sche Abhän­gig­kei­ten und Kor­re­la­tio­nen glaub­haft machen wollen.

Immo­bi­li­en­zy­klus ledig­lich ein schö­nen­der Ersatz für Immobilienblase?

Ein Glau­be, den wir in die­ser abso­lu­ten Aus­prä­gung nicht wirk­lich tei­len. Wer glaubt, dass eine Qua­drat­me­ter­mie­te für eine Büro­im­mo­bi­lie bei­spiels­wei­se in Ber­lin erst von 25 auf 60 Euro klet­tert und in abseh­ba­rer Zeit wie­der auf 25 Euro fällt, ist ver­mut­lich ein wenig rea­li­täts­fremd. Exakt das aber ist das Zyklus-Prin­zip. Und so könn­te man die­se betriebs­wirt­schaft­li­che Sicht­wei­se als Immo­bi­li­en-Voo­doo bezeich­nen. Viel­leicht ist es nur ein umschrei­ben­des Wort­kon­strukt, mit dem die immer wie­der an die Wand gemal­te Theo­rie der als­bald plat­zen­den Immo­bi­li­en­bla­se schmei­chel­haf­ter ersetzt wer­den soll.

Geflü­gel­tes Wort vom Inves­to­ren-Lauf­steg mit erlah­men­den Flügeln

Hoch­ka­rä­ti­ge Wirt­schafts- und Immo­bi­li­en­ex­per­ten the­ma­ti­sie­ren den Immo­bi­li­en­zy­klus als pro­gnos­ti­sches Instru­ment der Risi­ko­ab­schät­zung von Inves­ti­tio­nen. Wir emp­fin­den die Bezeich­nung in die­sem Kon­text als irra­tio­nal, weil irre­füh­rend. Tat­säch­lich bedeu­tet ein Zyklus per Defi­ni­ti­on, dass er in regel­mä­ßi­gen Inter­val­len immer wie­der zum Aus­gangs­punkt zurück­kehrt. Das heißt: Von Null auf Hun­dert und umge­kehrt. Die Rea­li­tä­ten auf dem Immo­bi­li­en­markt wer­den dadurch kaum abge­bil­det. Zu Ende gedacht, wür­de ein der­art ver­stan­de­ner Immo­bi­li­en­zy­klus besa­gen, dass kon­ti­nu­ier­lich und regel­mä­ßig Immo­bi­li­en­bla­sen plat­zen müss­ten. Kann das sein, dass ein der­art ver­stan­de­ner Immo­bi­li­en­zy­klus ledig­lich ein geflü­gel­tes Mode­wort vom Inves­to­ren-Lauf­steg mit lah­men Schwin­gen ist?

Spe­ku­la­ti­ons­freie Bedeu­tung durch boden­stän­di­ge Betrachtung

Mag teil­wei­se sein; Tat­sa­che aber bleibt, dass der Immo­bi­li­en­zy­klus mit dem rich­ti­gen Ver­ständ­nis aus sinn­vol­ler Per­spek­ti­ve immenses Poten­zi­al hat. Ver­ab­schie­den wir uns mal von Pro­gno­sen im Kon­text von Nied­rig­zins­pha­se & Co. Bege­ben wir uns auf die im wahrs­ten Sin­ne des Wor­tes boden­stän­di­ge Per­spek­ti­ve. Bli­cken wir nicht auf die kurz­fris­ti­ge Anla­ge mit mög­lichst ren­di­te­träch­ti­gem Invest­ment, statt­des­sen auf den Lebens­zy­klus der Immo­bi­lie. Dann näm­lich bekommt das Wort eine spe­ku­la­ti­ons­frei rea­le Bedeu­tung, auf der sich eben auch Inves­ti­ti­ons­plä­ne auf­bau­en lassen.

Klas­si­scher­wei­se ver­blei­ben Immo­bi­li­en als Erbe im Familienbesitz

Tra­di­tio­nell wur­den – und wer­den – Wohn­häu­ser und Woh­nun­gen von Pri­vat­per­so­nen gebaut oder gekauft, um dar­in zu woh­nen und damit Eigen­tum auf­zu­bau­en. Die Hypo­the­ken wer­den im Nor­mal­fall im Lau­fe von Jahr­zehn­ten abge­löst. Irgend­wann ist die Immo­bi­lie hypo­the­ken­frei, die Eigen­tü­mer haben ihre Dar­le­hen abbe­zahlt und woh­nen miet­frei, was bereits eine bedeu­ten­de Säu­le der Alters­vor­sor­ge dar­stellt. Klas­si­scher­wei­se ist die selbst­ver­ständ­li­che und selbst­ver­pflich­ten­de Aus­rich­tung dabei, dass die Besit­zer das Objekt an ihre Kin­der ver­er­ben. Die­ser Immo­bi­li­en­zy­klus beginnt mit dem Kauf der Immo­bi­lie, geht über das häu­fig lebens­lan­ge Woh­nen mit ent­spre­chend lang­fris­ti­ger Wert­stei­ge­rung, aller­dings auch Abnut­zung, und endet mit dem Able­ben der Besitzer.

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Wes­halb Erb­las­ser kei­nes­falls von der Wert­stei­ge­rung profitieren

Es folgt das Erbe. Man möch­te sei­nen Nach­kom­men etwas hin­ter­las­sen und allein für die­ses emo­tio­na­le Ziel wer­den im Senio­ren­al­ter mas­si­ve finan­zi­el­le Ein­schrän­kun­gen hin­ge­nom­men. Die Mög­lich­kei­ten, den eige­nen Lebens­stan­dard und somit die Lebens­qua­li­tät auf­recht­zu­er­hal­ten, wären zwar vor­han­den, aber sie lie­gen brach. Die Immo­bi­lie hat einen erheb­li­chen Wert, doch an das beton­gol­de­ne Ver­mö­gen kom­men die Eigen­tü­mer nicht ran. Solan­ge sie die Immo­bi­li­en nicht ver­kau­fen, pro­fi­tie­ren sie kei­nes­falls von der in Jahr­zehn­ten rea­li­sier­ten Wert­stei­ge­rung. Ein Ver­kauf nach her­kömm­li­chem Strick­mus­ter ist für die­se Senio­ren jedoch kei­ne Opti­on, zumal sie den gol­de­nen Lebens­ab­schnitt wei­ter­hin im gewohn­ten Zuhau­se ver­brin­gen und den Nach­lass im Sin­ne ihrer Nach­kom­men nicht ankrat­zen wol­len. Die­ser Immo­bi­li­en­zy­klus defi­niert sich dem­nach aus der bereits beim Kauf exis­tie­ren­den Zielsetzung.

Wenn das Ziel der Ver­kau­fen­den beim Kauf neu defi­niert wird

Nun befin­det die­se Gesell­schaft sich hin­sicht­lich ihrer Alters­struk­tur aller­dings in einem Wan­del. Und der wirkt sich bei­na­he unbe­merkt auf den Immo­bi­li­en­zy­klus aus. Die Men­schen hier­zu­lan­de wer­den älter, die durch­schnitt­li­che Lebens­er­war­tung steigt kon­ti­nu­ier­lich. Ein­her geht damit die Tat­sa­che, dass die Kin­der sich bereits lan­ge vor einem ein­tre­ten­den Erb­fall selbst ein eige­nes Zuhau­se auf­ge­baut haben und beruf­lich als auch pri­vat auf eige­nen Bei­nen ste­hen. Per se ent­fällt dem­nach die ehe­mals unum­stöß­li­che Ziel­set­zung, dass die Immo­bi­lie unbe­dingt wei­ter­hin als Erbe im Fami­li­en­be­sitz ver­blei­ben soll. Weit­aus deut­li­cher rückt das Inter­es­se der etwai­gen Erben in den Mit­tel­punkt, die Eltern im Alter gut ver­sorgt wis­sen zu wollen.

Wunsch nach Reka­pi­ta­li­sie­rung der Immo­bi­li­en im Pensionsalter

Und exakt an die­ser Stel­le wird es für Anle­ger inter­es­sant. Tat­säch­lich bedeu­tet die­se umge­kehr­te Per­spek­ti­ve, dass der Immo­bi­li­en­kauf für die bewoh­nen­den Eigen­tü­mer dar­auf abzielt, durch einen Ver­kauf zu Leb­zei­ten wie­der flüs­si­ges Kapi­tal zu gene­rie­ren. Die pri­mä­re Rol­le spielt dem­nach nicht der Erhalt als Erbe, son­dern die Reka­pi­ta­li­sie­rung beim Ein­tritt ins Pen­si­ons­al­ter, aller­dings ohne das gewohn­te Zuhau­se und die ver­trau­te Umge­bung ver­las­sen zu müs­sen. Ins­be­son­de­re das Inter­es­se an der Immobilien­verrentung mit ein­ge­tra­ge­nem Nieß­brauch hat in den ver­gan­ge­nen Jah­ren spür­bar an Fahrt aufgenommen.

Vor­zü­ge und Sicher­heit für Senio­ren und Anle­ger gleichermaßen

Die ver­kaufs­wil­li­gen Senio­ren pro­fi­tie­ren von den flüs­si­gen finan­zi­el­len Mit­teln der Ver­kaufs­sum­me und dem lebens­lan­gen Nieß­brauch- und Wohn­recht. An deren bis­he­ri­ger Wohn­si­tua­ti­on ändert sich nichts, ledig­lich an den Eigen­tums­ver­hält­nis­sen. Auf der ande­ren Sei­te ste­hen die zahl­rei­chen Vor­tei­le für poten­zi­el­le Anle­ger. Die sichern sich über den Kauf von Objek­ten nach dem Kon­zept der Immobilien­verrentung attrak­ti­ve Immo­bi­li­en, die andern­falls kaum auf dem frei­en Markt auf­tau­chen wür­den. Durch den Nieß­brauch­wert, der bei der Errech­nung auf Basis des Ver­kehrs­wert­gut­ach­tens vom Immo­bi­li­en­wert abge­zo­gen wird, ist der Kauf güns­tig und kei­nes­falls durch Preis­trei­be­rei über­teu­ert. Die erziel­ba­re Ren­di­te steigt auf­grund der weit­sich­ti­gen Plan­bar­keit mit den best­mög­lich vor­stell­ba­ren Mie­tern, ohne jeg­li­ches Risi­ko von Mietausfällen.

Inves­ti­ti­on in attrak­ti­ve Immo­bi­li­en zum vor­de­fi­nier­ten Zeitpunkt

Somit ist der boden­stän­di­ge Blick auf den Immo­bi­li­en­zy­klus ein voll­kom­men ande­rer Ansatz. Weit­aus weni­ger ste­hen Fak­to­ren wie die Zins­ent­wick­lung im Fokus. Viel­mehr geht es dar­um, attrak­ti­ve und lukra­ti­ve Immo­bi­li­en zum fai­ren Preis und vor­de­fi­nier­ten Zeit­punkt zu kau­fen. Gera­de in Metro­po­len und bevor­zug­ten Wohn­la­gen sind sol­che Objek­te hoch­be­gehrt, aller­dings häu­fig nur über auf die Immobilien­verrentung spe­zia­li­sier­te Ver­mitt­ler zu erhal­ten, zumal es sich dabei um ein bera­tungs­in­ten­si­ves The­ma mit auch per­sön­lich hoher Bedeu­tung han­delt. Soll­ten auch Sie Inter­es­se an die­ser zukunfts­wei­sen­den Anla­ge­form haben, freu­en unse­re zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­ex­per­ten sich dar­auf, Sie umfas­send zu infor­mie­ren und Ihnen die pas­sen­den Objek­te aus unse­rem Port­fo­lio der DEGIV anzubieten.