Jahrelang galt München als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Steigende Grundstücks- und Immobilienpreise schienen fast selbstverständlich. Die jetzt veröffentlichten Bodenrichtwerte München 2026 zeigen jedoch ein differenzierteres Bild. In mehreren Wohnlagen liegen die offiziellen Werte unter dem Niveau von 2024. Selbst bekannte Stadtteile wie Neuhausen-Nymphenburg, Moosach, Perlach, Forstenried oder der Herzogpark verzeichnen Rückgänge.
Für viele Eigentümer wirft das Fragen auf. Ist die eigene Immobilie heute tatsächlich weniger wert? Sollte man sich Sorgen machen, wenn der Bodenrichtwert sinkt? Oder handelt es sich lediglich um einen statistischen Wert, der nur begrenzt Rückschlüsse auf den tatsächlichen Marktwert zulässt?
Gerade für Senioren und Kapitalanleger lohnt sich ein genauer Blick. Oft steckt ein erheblicher Teil des Vermögens in einer Immobilie. Wer wichtige finanzielle Entscheidungen treffen möchte, sollte deshalb verstehen, wie Bodenrichtwerte entstehen und welche Aussagekraft sie tatsächlich besitzen. Gleichzeitig ist es wichtig, zwischen dem Bodenwert eines Grundstücks und dem Verkehrswert einer Immobilie zu unterscheiden. Diese Begriffe werden häufig gleichgesetzt, obwohl sie unterschiedliche Aussagen treffen.
💡 Die neuen Bodenrichtwerte für München geben eine erste Orientierung. Entscheidend ist jedoch der tatsächliche Marktwert Ihrer Immobilie. Mit unserer kostenfreie und unverbindliche Immobilienbewertung erhalten Sie eine fundierte Einschätzung auf Basis der aktuellen Marktsituation.
In diesem Beitrag analysieren wir die Bodenrichtwerte München 2026 anhand konkreter Beispiele aus verschiedenen Stadtteilen. Sie erfahren, wie sich die Werte seit 2024 verändert haben, welche Ursachen hinter dieser Entwicklung stehen und warum sinkende Bodenrichtwerte nicht automatisch bedeuten, dass jedes Haus oder jede Wohnung im gleichen Umfang an Wert verloren hat.
Bevor wir die einzelnen Stadtteile und Zahlen im Detail betrachten, lohnt sich jedoch zunächst ein Blick auf die Grundlagen. Denn nur wer versteht, was ein Bodenrichtwert überhaupt ist und wie er ermittelt wird, kann die veröffentlichten Werte richtig einordnen.
Das Wichtigste in Kürze
Was zeigen die neuen Bodenrichtwerte München 2026?
Die offiziellen Bodenrichtwerte München 2026 des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München zeigen in allen untersuchten Stadtteilen niedrigere Werte als 2024. Je nach Lage liegen die Rückgänge zwischen 9,1 % und 25,4 %.
Warum sind die Bodenrichtwerte in München gesunken?
Die Bodenrichtwerte basieren auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen, die vom Gutachterausschuss München ausgewertet werden. Höhere Baukosten, gestiegene Finanzierungszinsen und eine geringere Zahlungsbereitschaft der Käufer haben zu niedrigeren Grundstückspreisen geführt.
Welche Münchner Stadtteile verzeichnen die größten Veränderungen?
Bei den untersuchten Beispielen weist Neuhausen-Nymphenburg mit −25,4 % den stärksten Rückgang auf. Weitere Veränderungen zeigen sich in Perlach (−17,8 %), Moosach (−15,9 %), Herzogpark/Bogenhausen (−9,7 %) und Forstenried (−9,1 %).
Bedeutet ein sinkender Bodenrichtwert automatisch einen niedrigeren Immobilienwert?
Nein. Ein sinkender Bodenrichtwert ist lediglich ein Indikator für den Grundstücksmarkt. Der Marktwert Ihrer Immobilie kann durch Modernisierungen, einen guten Gebäudezustand oder eine besonders gefragte Mikrolage deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.
Podcast zum Thema: Was bedeuten die neuen Bodenrichtwerte für München?
In dieser Folge unseres Podcast „Immobilien & Rente“ analysieren wir die neuen Bodenrichtwerte anhand konkreter Beispiele aus verschiedenen Münchner Stadtteilen und ordnen die Ergebnisse verständlich ein. Dabei sprechen wir nicht nur über die Veränderungen in Neuhausen-Nymphenburg, Moosach, Perlach, Forstenried und dem Herzogpark, sondern erklären auch, wie Bodenrichtwerte entstehen und warum sie für Eigentümer ein wichtiger Marktindikator sind.
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Was ist ein Bodenrichtwert und warum ist er so wichtig?
Der Begriff Bodenrichtwert taucht regelmäßig in den Medien auf, wenn über den Immobilienmarkt berichtet wird. Viele Eigentümer setzen ihn jedoch automatisch mit dem Wert ihrer Immobilie gleich. Genau das ist ein häufiger Irrtum. Der Bodenrichtwert beschreibt ausschließlich den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens innerhalb einer klar definierten Bodenrichtwertzone. Das Gebäude auf dem Grundstück wird dabei nicht berücksichtigt.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Die Bodenrichtwerte werden vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt und in der Regel alle zwei Jahre veröffentlicht. Grundlage sind die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge, die Notare nach jedem Immobilienverkauf an den Gutachterausschuss übermitteln. Dort werden die Kaufpreise ausgewertet und der Bodenwert vom Gebäudewert getrennt. Dadurch entsteht für jede Bodenrichtwertzone ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für den Grund und Boden.
Der große Vorteil dieses Verfahrens: Bodenrichtwerte basieren nicht auf Angebotspreisen oder Schätzungen, sondern auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen. Sie spiegeln damit wider, welche Preise am Markt tatsächlich erzielt wurden.
Warum sind Bodenrichtwerte wichtig?
Die Bodenrichtwerte München 2026 geben Eigentümern, Käufern, Investoren und Sachverständigen eine erste Orientierung über die Entwicklung des Grundstücksmarktes. Sie werden unter anderem für Immobilienbewertungen, steuerliche Fragestellungen oder Marktanalysen herangezogen.
Dennoch sollten Bodenrichtwerte niemals isoliert betrachtet werden. Sie ersetzen keine individuelle Wertermittlung einer Immobilie. Denn der tatsächliche Marktwert hängt von vielen weiteren Faktoren ab.
Dazu gehören beispielsweise:
- Lage innerhalb des Stadtteils
- Grundstücksgröße und Zuschnitt
- Zustand des Gebäudes
- Baujahr und Modernisierungen
- Energieeffizienz
- Rechte und Belastungen, beispielsweise Nießbrauch oder Wohnrecht
- Aktuelle Nachfrage am Immobilienmarkt
Ein modernisiertes Einfamilienhaus auf einem Grundstück mit identischem Bodenrichtwert kann daher einen deutlich höheren Marktwert erzielen als ein sanierungsbedürftiges Nachbarhaus.
Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert
Für Eigentümer ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Ein sinkender Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass die eigene Immobilie im gleichen Umfang an Wert verloren hat. Umgekehrt führt ein steigender Bodenrichtwert ebenfalls nicht zwangsläufig zu einem höheren Verkaufspreis.
Der Bodenrichtwert ist deshalb vor allem ein Marktindikator. Er zeigt, wie sich die Grundstückswerte in einer Region entwickeln. Wie viel Ihre Immobilie tatsächlich wert ist, lässt sich nur durch eine individuelle Bewertung unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren ermitteln.
Im nächsten Kapitel werfen wir einen Blick auf die Bodenrichtwerte München 2026 und zeigen anhand konkreter Beispiele aus verschiedenen Stadtteilen, wie sich die offiziellen Werte seit 2024 verändert haben.
Bodenrichtwert München 2026: Die wichtigsten Veränderungen im Überblick
Mit der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte München 2026 liegt erstmals eine aktuelle Datengrundlage vor, die auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen basiert. Die Zahlen zeigen, dass sich der Münchner Grundstücksmarkt in den vergangenen zwei Jahren verändert hat. Zwar gehört München weiterhin zu den teuersten Immobilienstandorten Deutschlands, dennoch sind in allen von uns untersuchten Stadtteilen niedrigere Bodenrichtwerte als noch 2024 zu beobachten.
Wichtig ist dabei: Die folgenden Beispiele stellen keine vollständige Übersicht aller Münchner Bodenrichtwertzonen dar. Sie zeigen jedoch anhand konkreter Straßen und Lagen, wie sich die offiziellen Werte entwickelt haben.
| Stadtteil | Beispiel-Lage | Bodenrichtwert 2024 | Bodenrichtwert 2026 | Veränderung | Einordnung |
|---|---|---|---|---|---|
| Neuhausen-Nymphenburg | Marlene-Dietrich-Straße | 6.700 €/m² | 5.000 €/m² | −25,4 % | Größter Rückgang innerhalb der untersuchten Beispiele. Zeigt, dass selbst sehr gefragte Wohnlagen deutliche Anpassungen verzeichnen. |
| Perlach | Hippelstraße | 2.250 €/m² | 1.850 €/m² | −17,8 % | Deutlicher Rückgang trotz weiterhin hoher Nachfrage nach Wohnraum in diesem Bereich. |
| Moosach | Naumburger Straße | 2.200 €/m² | 1.850 €/m² | −15,9 % | Auch hier zeigt sich eine spürbare Korrektur der Grundstückswerte gegenüber 2024. |
| Herzogpark (Bogenhausen) | Flemingstraße | 10.800 €/m² | 9.750 €/m² | −9,7 % | Trotz Rückgang bleibt der Herzogpark eine der teuersten Wohnlagen Münchens. |
| Forstenried | Forstenrieder Allee | 2.200 €/m² | 2.000 €/m² | −9,1 % | Moderater Rückgang. Die Entwicklung bestätigt den allgemeinen Trend am Münchner Grundstücksmarkt. |
Fazit: In allen untersuchten Münchner Stadtteilen liegen die offiziellen Bodenrichtwerte 2026 unter den Vergleichswerten von 2024. Die stärkste Veränderung zeigt sich in Neuhausen-Nymphenburg mit einem Rückgang von 25,4 %, während der Herzogpark trotz eines Rückgangs von 9,7 % weiterhin zu den teuersten Wohnlagen der Landeshauptstadt zählt.
Quellen:
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026.
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2024.
- Eigene Auswertung und Gegenüberstellung der offiziellen Bodenrichtwertauskünfte für die untersuchten Bodenrichtwertzonen.
Neuhausen-Nymphenburg: Der stärkste Rückgang
Besonders auffällig ist die Entwicklung in Neuhausen-Nymphenburg. Für die untersuchte Lage an der Marlene-Dietrich-Straße sank der Bodenrichtwert von 6.700 Euro auf 5.000 Euro je Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von 25,4 Prozent und ist der größte Wertverlust innerhalb der betrachteten Beispiele.
Gerade deshalb zeigt dieses Beispiel, dass selbst sehr gefragte Wohnlagen nicht automatisch von Marktveränderungen ausgenommen sind.
Perlach und Moosach: Zweistellige Rückgänge
Auch in Perlach, am Beispiel der Hippelstraße, zeigt sich ein deutlicher Rückgang. Der Bodenrichtwert verringerte sich von 2.250 Euro auf 1.850 Euro je Quadratmeter. Das entspricht 17,8 Prozent.
Ein ähnliches Bild ergibt sich in Moosach. Für die Naumburger Straße sank der Bodenrichtwert von 2.200 Euro auf 1.850 Euro je Quadratmeter. Damit liegt der Rückgang bei knapp 16 Prozent.
Beide Stadtteile gehören seit Jahren zu den nachgefragten Wohnlagen Münchens. Die neuen Zahlen zeigen jedoch, dass hohe Nachfrage allein nicht ausreicht, um Preisentwicklungen vollständig von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu entkoppeln.
Herzogpark: Premiumlage bleibt Premiumlage
Der Herzogpark zählt weiterhin zu den exklusivsten Wohnlagen Münchens. Mit einem Bodenrichtwert von 9.750 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau auch 2026 deutlich über dem vieler anderer Stadtteile.
Dennoch sank der offizielle Bodenrichtwert gegenüber 2024 von 10.800 Euro auf 9.750 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Rückgang von 9,7 Prozent.
Das verdeutlicht, dass selbst absolute Spitzenlagen nicht vollständig von den Entwicklungen am Immobilienmarkt verschont geblieben sind.
Forstenried: Moderate Korrektur
Im Vergleich zu den übrigen Beispielen fällt die Veränderung in Forstenried geringer aus. Der Bodenrichtwert reduzierte sich von 2.200 Euro auf 2.000 Euro pro Quadratmeter. Mit 9,1 Prozent liegt der Rückgang unter dem der anderen untersuchten Stadtteile.
Auch hier bestätigt sich jedoch derselbe Trend: Die offiziellen Bodenrichtwerte bewegen sich unter dem Niveau von 2024.
Was lässt sich daraus ableiten?
Die Beispiele zeigen, dass die Entwicklung nicht auf einzelne Stadtteile beschränkt ist. Sowohl in klassischen Wohnlagen als auch in exklusiven Vierteln wurden niedrigere Bodenrichtwerte festgestellt. Gleichzeitig unterscheiden sich die Rückgänge teilweise deutlich. Während Neuhausen-Nymphenburg einen Rückgang von über 25 Prozent verzeichnet, liegen Herzogpark und Forstenried bei rund zehn Prozent.
Die Zahlen machen vor allem eines deutlich: Der Münchner Grundstücksmarkt befindet sich in einer Anpassungsphase. Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass jede Immobilie im gleichen Umfang an Wert verloren hat. Denn der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein der Immobilienbewertung.
Genau deshalb stellt sich die entscheidende Frage: Welche Auswirkungen haben sinkende Bodenrichtwerte tatsächlich auf den Wert Ihrer Immobilie? Dieser Frage widmen wir uns im nächsten Kapitel.
Bedeutet ein sinkender Bodenrichtwert automatisch einen niedrigeren Immobilienwert?
Die kurze Antwort lautet: Nein. Ein sinkender Bodenrichtwert bedeutet nicht automatisch, dass Ihre Immobilie im gleichen Umfang an Wert verloren hat. Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Anhaltspunkt für die Entwicklung des Grundstücksmarktes, er ist jedoch nur ein Bestandteil einer Immobilienbewertung.
Gerade nach der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte München 2026 entsteht häufig der Eindruck, jede Immobilie müsse nun entsprechend weniger wert sein. So einfach lässt sich diese Schlussfolgerung jedoch nicht ziehen.
Der Immobilienwert besteht aus mehreren Bausteinen
Der Marktwert einer Immobilie setzt sich grundsätzlich aus dem Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes zusammen. Während der Bodenrichtwert ausschließlich den durchschnittlichen Wert des unbebauten Grundstücks beschreibt, fließen bei einer Immobilienbewertung zahlreiche weitere Faktoren ein.
Dazu zählen unter anderem:
- der bauliche Zustand
- das Baujahr
- durchgeführte Modernisierungen
- die Energieeffizienz
- die Wohnfläche und der Grundriss
- die Mikrolage innerhalb eines Stadtteils
- Rechte und Belastungen, beispielsweise Wohnrecht oder Nießbrauch
- die aktuelle Nachfrage vergleichbarer Immobilien
Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren ergibt den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie.
Ein Beispiel aus der Praxis
Nehmen wir zwei Einfamilienhäuser in derselben Straße. Beide Grundstücke liegen innerhalb derselben Bodenrichtwertzone und haben damit den gleichen Bodenrichtwert.
Das erste Haus wurde in den vergangenen Jahren umfassend saniert. Es verfügt über eine moderne Heizungsanlage, neue Fenster, eine gute Energieeffizienz und einen zeitgemäßen Wohnstandard.
Das zweite Haus befindet sich dagegen weitgehend im Originalzustand und weist einen erheblichen Modernisierungsbedarf auf.
Obwohl beide Grundstücke denselben Bodenrichtwert haben, wird das modernisierte Haus am Markt in vielen Fällen einen deutlich höheren Verkaufspreis erzielen. Der Zustand des Gebäudes kann den Gesamtwert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Genau deshalb ersetzt der Bodenrichtwert keine individuelle Wertermittlung.
Sinkende Bodenrichtwerte dokumentieren den Markt
Ein weiterer wichtiger Punkt wird häufig übersehen: Die Bodenrichtwerte verursachen keine Preisentwicklung, sondern bilden sie ab.
Der Gutachterausschuss wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufverträge aus und leitet daraus die Bodenrichtwerte ab. Sinken die erzielten Kaufpreise über einen längeren Zeitraum, spiegeln sich diese Veränderungen zeitversetzt auch in den offiziellen Bodenrichtwerten wider. Sie dokumentieren also die Marktentwicklung, anstatt sie zu beeinflussen.
Warum eine individuelle Bewertung entscheidend ist
Für Eigentümer bedeutet das vor allem eines: Lassen Sie sich nicht allein von einem Bodenrichtwert verunsichern. Die neuen Bodenrichtwerte München 2026 liefern eine wichtige Orientierung über den Grundstücksmarkt. Ob Ihre Immobilie heute tatsächlich mehr oder weniger wert ist als vor zwei Jahren, lässt sich jedoch nur anhand einer professionellen Bewertung beurteilen.
Gerade in einem Markt, der sich verändert, ist eine realistische Einschätzung wichtiger als allgemeine Durchschnittswerte. Sie schafft die Grundlage für fundierte Entscheidungen, unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vererben, investieren oder Ihre Immobilie langfristig behalten möchten.
Im nächsten Kapitel betrachten wir deshalb, welche Bedeutung die neuen Bodenrichtwerte speziell für Eigentümer im Ruhestand haben und warum eine frühzeitige Vermögensplanung heute wichtiger sein kann als die Hoffnung auf künftig wieder steigende Preise.
Was bedeuten die neuen Bodenrichtwerte für Eigentümer im Ruhestand?
Für viele Menschen im Ruhestand ist die eigene Immobilie der größte Vermögenswert. Gleichzeitig steht diesem Vermögen häufig eine vergleichsweise geringe monatliche Rente gegenüber. Umso wichtiger ist es, die Entwicklung des Immobilienmarktes realistisch einzuordnen. Die neuen Bodenrichtwerte München 2026 liefern dafür eine wertvolle Orientierung, sollten jedoch nicht der alleinige Maßstab für finanzielle Entscheidungen sein.
Nicht auf den Höchstpreis warten
Viele Eigentümer verfolgen die Entwicklung der Immobilienpreise mit der Hoffnung, dass sich der Markt wieder auf das Niveau früherer Jahre erholt. Ob und wann das geschieht, lässt sich jedoch seriös nicht vorhersagen. Die vergangenen Jahre haben gezeigt, wie stark Faktoren wie Zinsen, Inflation, Baukosten oder wirtschaftliche Unsicherheiten den Immobilienmarkt beeinflussen können.
Wer eine Immobilie besitzt und ohnehin über Veränderungen nachdenkt, sollte deshalb nicht ausschließlich auf die Aussicht künftig steigender Preise setzen. Viel wichtiger ist die Frage, welche Ziele Sie persönlich verfolgen und ob Ihre Immobilie Sie dabei unterstützen kann.
Die Immobilie ist Vermögen, aber keine Liquidität
Ein Eigenheim kann mehrere Hunderttausend oder sogar Millionen Euro wert sein. Solange dieses Vermögen jedoch vollständig in den eigenen vier Wänden gebunden ist, verbessert es die monatliche finanzielle Situation nicht automatisch.
Gerade im Ruhestand entstehen häufig neue finanzielle Anforderungen, zum Beispiel für:
- den altersgerechten Umbau des Hauses,
- steigende Lebenshaltungskosten,
- Unterstützung von Kindern oder Enkeln,
- Pflege- und Gesundheitskosten,
- oder lang gehegte Wünsche und Reisen.
In solchen Situationen kann es sinnvoll sein, den tatsächlichen Marktwert der eigenen Immobilie zu kennen und verschiedene Handlungsmöglichkeiten zu prüfen.
Eine fundierte Immobilienbewertung schafft Klarheit
Die neuen Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Hinweis darauf, wie sich der Grundstücksmarkt entwickelt hat. Sie ersetzen jedoch keine individuelle Immobilienbewertung. Erst diese zeigt, welchen Preis Ihre Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen tatsächlich erzielen könnte.
Selbst wenn der Bodenrichtwert in Ihrem Stadtteil gesunken ist, kann Ihre Immobilie durch Modernisierungen, eine gute Ausstattung oder eine besonders gefragte Mikrolage weiterhin einen attraktiven Marktwert besitzen. Umgekehrt kann ein hoher Bodenrichtwert bauliche Nachteile nicht ausgleichen.
Eine objektive Bewertung schafft deshalb die Grundlage für fundierte Entscheidungen. Ganz gleich, ob Sie Ihre Immobilie langfristig behalten, an die nächste Generation übertragen oder über Modelle wie einen Verkauf mit Nießbrauch, Wohnrecht oder Rückmietung nachdenken.
Entscheidungen treffen, solange Sie selbst entscheiden können
Viele Eigentümer verschieben wichtige Entscheidungen über Jahre hinweg. Oft in der Hoffnung, dass sich die Marktbedingungen verbessern oder der Immobilienwert wieder steigt. Gleichzeitig vergeht jedoch Zeit, die sich nicht zurückholen lässt.
Wer frühzeitig Transparenz über den tatsächlichen Wert seiner Immobilie schafft und verschiedene Möglichkeiten kennt, kann Entscheidungen in Ruhe und ohne Zeitdruck treffen. Das schafft Planungssicherheit und eröffnet häufig mehr Handlungsspielraum, als viele Eigentümer zunächst vermuten.
Fazit: Bodenrichtwert München 2026 richtig einordnen und fundierte Entscheidungen treffen
Die neuen Bodenrichtwerte München 2026 zeigen, dass sich der Grundstücksmarkt in den vergangenen zwei Jahren verändert hat. In den von uns untersuchten Stadtteilen sind die offiziellen Bodenrichtwerte gegenüber 2024 ausnahmslos gesunken. Das ist ein wichtiger Marktindikator, sollte jedoch nicht mit dem tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie gleichgesetzt werden.
Ob Ihre Immobilie heute mehr oder weniger wert ist als noch vor einigen Jahren, hängt von vielen Faktoren ab. Neben dem Bodenwert spielen unter anderem der Zustand des Gebäudes, Modernisierungen, die Energieeffizienz, die Mikrolage und die aktuelle Nachfrage eine entscheidende Rolle. Deshalb ersetzt ein Bodenrichtwert niemals eine individuelle Immobilienbewertung.
Gerade für Eigentümer im Ruhestand lohnt es sich, die eigene Vermögenssituation regelmäßig zu überprüfen. Wer den aktuellen Marktwert seiner Immobilie kennt, schafft eine fundierte Grundlage für zukünftige Entscheidungen. Das gilt unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie langfristig behalten, an die nächste Generation weitergeben oder über andere Nutzungsmöglichkeiten nachdenken.
