Vor­tei­le der Immobilien­verrentung auf Nießbrauchbasis

Wenn nach dem akti­ven Arbeits­le­ben der Lohn nicht mehr fließt, statt­des­sen die gesetz­li­che Ren­te ein­setzt, steht den meis­ten ehe­ma­li­gen Arbeit­neh­mern deut­lich weni­ger Geld zur Ver­fü­gung, um ihren Lebens­stan­dard zu hal­ten. Die regel­mä­ßi­gen Kos­ten als auch die Wün­sche an den lebens­wer­ten All­tag wer­den aber nicht gerin­ger. Älter zu wer­den bedeu­tet zusätz­li­che Kos­ten in der Gesund­heits­ver­sor­gung; auch Dienst­leis­tun­gen wie die Rei­ni­gungs­kraft oder die Ein­käu­fe müs­sen bezahlt wer­den. Aller­dings ist die finan­zi­el­le Enge ledig­lich einer der Grün­de, sich für die Immobilien­verrentung zu entscheiden.

Nicht sel­ten gibt es den Fall, dass den Immo­bi­li­en­be­sit­zern das Haus mit­samt des­sen Bewirt­schaf­tung ein­fach zu groß wird. Klar, dabei han­delt es sich selbst­ver­ständ­lich um eine Meta­pher. Das Haus war schon immer so groß; es ist in den letz­ten Jah­ren nicht gewach­sen. Doch die eige­ne Kon­sti­tu­ti­on und Mobi­li­tät wer­den schlei­chend ein­ge­schränk­ter, es wer­den ohne­hin nicht mehr alle Räu­me genutzt. Trotz­dem müs­sen sie in Ord­nung gehal­ten, gesäu­bert und beheizt wer­den. Die Kin­der sind längst aus dem Haus. Und wie vie­le Gäs­te­zim­mer braucht man, wenn die Enkel mal bei Oma und Opa über­nach­ten wol­len? Mit der Immobilien­verrentung auf Nieß­brauch­ba­sis besteht die freie Ent­schei­dungs­mög­lich­keit, das Objekt selbst zu bewoh­nen oder an Drit­te zu ver­mie­ten.

Immer wie­der stellt sich die Fra­ge, ob es mög­lich ist, meh­re­re Objek­te oder Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser mit meh­re­ren Miet­par­tei­en zu ver­ren­ten. Der Grund dahin­ter ist, dass ver­mie­ten­den Immo­bi­li­en­be­sit­zer sich ger­ne eines Tages von der bei der Ver­mie­tung anfal­len­den Belas­tung ver­ab­schie­den möch­ten. Woh­nungs­leer­stand ist kost­spie­lig, die Ver­mark­tung von frei­ste­hen­den Woh­nun­gen auf­wen­dig. Das Risi­ko von Miet­no­ma­den schwebt kon­ti­nu­ier­lich über dem Ver­mie­ter­him­mel, säu­mi­ge Mie­ten ein­zu­trei­ben kos­tet Ner­ven und Zeit. Aber die Ener­gie, sich um solch ner­ven­auf­rei­ben­de Din­ge zu küm­mern, hat man ein­fach nicht mehr. Durch die Immobilien­verrentung von meh­re­ren Objek­ten ent­fällt ein beträcht­li­cher Zeit- und Kraftaufwand.

Eltern wol­len, dass es ihren Kin­dern gut geht; Kin­der wün­schen sich, dass es ihren Eltern gut geht. Wenigs­tens, solan­ge die fami­liä­ren Dach­bal­ken nicht schief­hän­gen. Die Immobilien­verrentung mit Nieß­brauch im Kreis der Fami­lie ist oft­mals eine Mög­lich­keit, mit der die Nach­kom­men ihren Eltern die gewünsch­te Wohn­si­cher­heit im Alter bei zugleich aus­rei­chen­den finan­zi­el­len Mit­teln ermög­li­chen. Eine The­ma­tik, die sich eben­so durch den im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Nieß­brauch auf eine etwa­ige Schen­kungs- oder Erb­schafts­steu­er min­dernd aus­wir­ken kann. Immobilien­verrentung inner­halb der Fami­lie ist eine Spe­zi­al­dis­zi­plin, bei der Sie als poten­zi­el­le Inter­es­sen­ten gemein­sam mit unse­ren zer­ti­fi­zier­ten Ver­ren­tungs­exper­ten als auch Ihrem Steu­er­be­ra­ter den Taschen­rech­ner schwin­gen sollten.

Kein Mensch hat behaup­tet, das Leben sei fair. Mit hoher Wahr­schein­lich­keit wer­den die alters­ty­pi­schen Zip­per­lein und Krank­hei­ten zuneh­men. Opti­ma­le medi­zi­ni­sche Ver­sor­gung und Pfle­ge gibt es bekannt­lich nicht zum Null­ta­rif. Dabei ist der Wunsch nach rund­um bes­ter Betreu­ung, wirk­lich wirk­sa­men Medi­ka­men­ten und Hilfs­mit­teln und mehr nur all­zu ver­ständ­lich. Die siche­re Gebor­gen­heit ist uns allen ein mensch­li­ches Grund­be­dürf­nis. Wer nicht bei schwar­zen Scha­fen der Pfle­ge­bran­che dahin­ve­ge­tie­ren möch­te, wer solan­ge wie nur irgend mög­lich im häus­li­chen Umfeld leben möch­te, kann das mit der Immobilien­verrentung errei­chen. Der gene­rier­te Ver­kaufs­preis und das Nieß­brauch­recht sind die Garan­ten für die qua­li­ta­ti­ve und men­schen­wür­di­ge Versorgung.

Vie­le Men­schen haben auch im Alter 65+ noch aus­rei­chend finan­zi­el­le Mit­tel, um ihren übli­chen Lebens­stan­dard mit allen­falls leich­ten Abstri­chen auf­recht zu erhal­ten. Sie haben aus­rei­chend Geld für Lebens­mit­tel, Beklei­dung, den einen oder ande­ren Kon­zert­be­such und die monat­li­chen Fix­kos­ten. Aber eben nicht mehr. Aller­dings befin­den sich da noch kost­spie­li­ge Träu­me auf der Lebens­lis­te, die ein­fach noch nicht umge­setzt wer­den konn­ten. Das Kapi­tal steckt fel­sen­fest im Haus. Ein­mal noch ein tol­les Cabrio zule­gen und die Nase in den Wind hal­ten? Eine wun­der­ba­re Rei­se mit spek­ta­ku­lä­ren Erin­ne­run­gen, die Sie sich bis­lang nicht leis­ten konn­ten? Es gibt so außer­or­dent­lich vie­le wun­der­schö­ne Din­ge, die das übli­che Bud­get um ein Viel­fa­ches über­stei­gen. Mit dem Kapi­tal aus der Immobilien­verrentung kön­nen Sie durchstarten.

Mit Ein­tritt des Ren­ten­al­ters rea­li­sie­ren vie­le Immo­bi­li­en­be­sit­zer, dass das vor­han­de­ne Geld künf­tig nicht mehr spür­bar stei­gen wird. Ganz im Gegen­teil, die Preis­stei­ge­run­gen allein für Lebens­mit­tel fres­sen die jähr­li­chen Ren­ten­stei­ge­run­gen auf. Das gilt glei­cher­ma­ßen für die elek­tro­ni­sche Aus­stat­tung wie etwa den Fern­se­her, den Kühl­schrank, die Hei­zung oder die sani­tä­ren Anla­gen. Und wenn mal etwas sei­nen Geist auf­ge­ben will, schlägt die Sum­me schmerz­haft ins monat­li­che Bud­get. Sol­len Sie weni­ger Essen, weil der trop­fen­de Was­ser­hahn aus­ge­wech­selt wer­den muss? Was geschieht, wenn das Dach dem nächs­ten Regen oder Win­ter nicht mehr stand­hält. Mit der ent­spre­chen­den ver­trag­li­chen Aus­ge­stal­tung bei der Immobilien­verrentung sind Sie für grö­ße­re Instand­set­zun­gen nicht mehr ver­ant­wort­lich. Sie infor­mie­ren den Käu­fer und leh­nen sich ent­spannt zurück.

Fai­rer­wei­se muss gesagt wer­den, dass die Vor­tei­le natür­lich auch einer gan­zen Rei­he von Nach­tei­len gegen­über stehen.

Beim Immo­bi­li­en­ver­kauf auf Nieß­brauch­ba­sis kön­nen Sie gleich dop­pelt pro­fi­tie­ren, denn es wer­den Ihnen bei Ver­kaufs­ab­schluss gleich zwei wesent­li­che Rech­te an der Immo­bi­lie ein­ge­räumt. Zum einen erhal­ten Sie das Recht, die Immo­bi­lie selbst zu bewoh­nen, zum ande­ren zusätz­lich das Recht, die Immo­bi­lie zu ver­mie­ten. Das bedeu­tet: Sie erhal­ten den vol­len Ver­kaufs­er­lös und kön­nen zusätz­lich von den Miet­ein­nah­men profitieren.

Der Käu­fer ist neu­er Eigen­tü­mer und wird als “juris­ti­scher” Eigen­tü­mer in der Abtei­lung I des Grund­buchs ein­ge­tra­gen. Der Nieß­brauch­neh­mer, als der Ver­käu­fer,  hin­ge­gen ist “wirt­schaft­li­cher” Eigen­tü­mer. Dies wird in Abtei­lung II  des Grund­buch eingetragen.

Bei der Ver­ren­tung einer Immo­bi­lie auf Basis von Woh­nungs­recht (oder umgangs­sprach­lich auch Wohn­recht) ent­fällt die Opti­on der Wei­ter­ver­mie­tung. Der Aus­zah­lungs­be­trag ist dadurch höher als beim Nießbrauch.

Ja, es ist eine nota­ri­el­le Beur­kun­dung mit anschlie­ßen­dem Ein­trag ins Grund­buch erforderlich.

Kapi­tal­wert des Nieß­brauchs = Jah­res­wert x Kapitalwert-Faktor

Neh­men wir als Bei­spiel eine Monats­mie­te von 1.200 Euro; nach der durch­schnitt­li­chen Alters­er­war­tung wür­de der Nieß­brauch­neh­mer noch 10 Jah­re leben. Die ver­ein­fach­te Rech­nung lau­tet demnach

1.200 Euro x 12 Mona­te = 14.400 Euro Jah­res­mie­te x 10 Jah­re = 144.000 Euro Nießbrauchwert

Der rea­le Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie wird um den Nieß­brauch­wert redu­ziert. Der ver­blei­ben­de Rest – von Neben­kos­ten abge­se­hen – ist die aus­zu­zah­len­de Kauf­sum­me, die wie­der­um als Kom­plett,- Tran­chen- oder Ren­ten­zah­lung fest­ge­legt wer­den kann. Wei­ter­füh­ren­de Infor­ma­tio­nen zur Berech­nung des Nieß­brauchs fin­den Sie hier.

Der Nieß­brauch selbst ist ein Recht, durch das dem Nieß­braucher wie­der­um Rech­te ein­ge­räumt wer­den. Abge­lei­tet davon wird dem­nach zunächst das Recht, die Immo­bi­lie zu bewoh­nen, sie zu ver­mie­ten, zu ver­pach­ten oder sons­ti­gen Nut­zen aus ihr zu zie­hen. Eine Aus­le­gung, mit der sich der Nieß­brauch vom Wohn­recht maß­geb­lich unter­schei­det. Tat­säch­lich erge­ben sich aus die­ser umfang­rei­chen Rech­te­aus­le­gung zugleich Pflichten.

Wich­tig in die­sem Zusam­men­hang: Zu steu­er­li­chen Fra­gen kön­nen und dür­fen wir kei­ne kon­kre­ten Aus­künf­te und Rat­schlä­ge geben. Statt­des­sen soll­ten Inter­es­sier­te sich von aus­kunfts­le­gi­ti­mier­ten Stel­len ent­spre­chend fach­lich bera­ten lassen.