Abtei­lun­gen im Grundbuch

Als Grund­buch Abtei­lun­gen wer­den die ver­schie­de­nen, in sich abge­schlos­se­nen Abschnit­te eines Grund­buch­blat­tes bezeich­net. Ins­ge­samt gibt es drei Abtei­lun­gen, in denen jeweils fest­ge­leg­te Ein­tra­gun­gen vor­ge­nom­men wer­den. Geglie­dert ist der Auf­bau des Grund­bu­ches grund­sätz­lich in drei Tei­le, näm­lich die Auf­schrift bzw. das Deck­blatt, das Bestands­ver­zeich­nis und die drei Grund­buch-Abtei­lun­gen I, II und III. Zu den Haupt­grün­den für die fest­ge­leg­te Unter­glie­de­rung zählt die Viel­zahl der in ein Grund­bruch ein­tra­gungs­fä­hi­gen ding­li­chen Rech­te, die zwecks Erhal­tung der Über­sicht­lich­keit in sach­lich zusam­men­ge­hö­ren­den Rech­ten von ande­ren Rech­ten getrennt ein­ge­tra­gen werden.

Die Auf­schrift ist der ver­mut­lich am ein­fachs­ten zu ver­ste­hen­de Teil des Grund­buchs. Ent­hal­ten ist hier der Name des jeweils zustän­di­gen Amts­ge­rich­tes bzw. das betref­fen­de Grund­buch­amt als Abtei­lung des Amts­ge­richts. Zudem trägt die Auf­schrift den Grund­buch­be­zirk als auch die Num­mer des Grund­buch­blat­tes. Vor­stell­bar ist das gewis­ser­ma­ßen wie das Cover eines Buches mit Titel und Autor oder wie das Ein­lei­tungs­blatt einer Akte. Ori­en­tiert an die­ser Ana­lo­gie wird die Auf­schrift auch als Deck­blatt bezeichnet.

Im Bestands­ver­zeich­nis ist das jewei­li­ge Grund­stück mit den vom amt­li­chen Katas­ter­amt vor­ge­ge­be­nen Anga­ben erfasst. Zu die­sen Anga­ben zäh­len die Gemar­kung, Flur und Flur­stück, außer­dem die soge­nann­te nach­richt­li­che Lage­be­zeich­nung, also die exakt Anschrift. Hin­zu kom­men die Nut­zungs­art und Grö­ße. Des Wei­te­ren wird im Bestands­ver­zeich­nis ein etwa­iger Aktiv­ver­merk, auch als Herrsch­ver­merk bekannt, notiert. Benannt wird damit das Recht, von dem ein Grund­stück begüns­tigt wird. Im Bestands­ver­zeich­nis sind somit die phy­si­schen Attri­bu­te des Grund­stü­ckes bzw. der jewei­li­gen Immo­bi­lie wie die Maße und die Auf­bau­ten festgehalten.

In der Grund­buch-Abtei­lung I wer­den die Eigen­tums­ver­hält­nis­se doku­men­tiert. Ver­merkt wer­den Eigen­tü­mer, Ein­tra­gungs­da­tum sowie der Grund des Eigen­tums­über­gangs. So wird hier neben dem Eigen­tü­mer die soge­nann­te Grund­la­ge des Eigen­tums auf­ge­führt. Das bedeu­tet, dass hier neben den per­so­nen­be­zo­ge­nen Daten als Grund­la­ge ein­ge­tra­gen wird, ob er über eine soge­nann­te Auf­las­sung – den tra­di­tio­nel­len Haus­kauf – über einen Zuschlags­be­schuss aus einem Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren oder etwa auf­grund einer Erb­fol­ge in den Besitz des Objek­tes gekom­men ist. Die „Auf­las­sung“ ist ledig­lich der Fach­ter­mi­nus für die Eini­gung zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fer über den Über­gang des Eigen­tums, also den Ver­kauf. Wich­tig zu wis­sen, an die­ser Stel­le, gera­de weil bei der The­ma­tik der Immobilien­verrentung Anle­ger oft­mals aus Inves­to­ren­ge­mein­schaf­ten, der Asse­ku­ranz oder dem Ban­ken­sek­tor stam­men: Eigen­tü­mer kön­nen natür­li­che als auch juris­ti­sche Per­so­nen sein. Eben­so kön­nen meh­re­re Eigen­tü­mer vor­han­den sein, deren Besitz­ver­hält­nis dann in pro­zen­tua­len Bruch­tei­len oder etwa als Erben­ge­mein­schaft ange­ge­ben wird.

Grund­buch-Abtei­lung II gibt Aus­kunft über sämt­li­che Las­ten und Beschrän­kun­gen, außer den Grund­pfand­rech­ten, die bei den Grund­buch-Abtei­lun­gen erst unter der Zif­fer III auf­tau­chen. Zu den Las­ten in Abtei­lung II gehö­ren Dienst­bar­kei­ten, Grund­dienst­bar­kei­ten als auch beschränk­te per­sön­li­che Dienst­bar­kei­ten. Außer­dem – für unser The­ma des Immo­bi­li­en­ver­kaufs mit Ver­ren­tungs­op­ti­on bedeut­sam – wer­den hier etwa­ige Woh­nungs­rech­te, Wohn­rech­te und der Nieß­brauch ver­merkt. Eben­so erschei­nen vor­han­de­ne Real­las­ten und Erb­bau­rech­te als Las­ten in der Grund­buch-Abtei­lung II. Als Beschrän­kun­gen hin­zu kom­men ding­li­che Ver­kaufs­rech­te, Vor­be­mer­kun­gen und Wider­sprü­che, die sich auf die Grund­buch-Abtei­lun­gen I und II bezie­hen. Des Wei­te­ren ist die­se Abtei­lung eben­falls den soge­nann­ten Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen vor­be­hal­ten, also Beschrän­kun­gen, die dazu füh­ren, dass Ver­fü­gun­gen nur unter Mit­wir­kung Drit­ter mög­lich sind. Dazu zäh­len etwa Ver­mer­ke über Insol­venz, Zwangs­ver­wal­tung, Zwangs­ver­stei­ge­rung oder Tes­ta­ments­voll­stre­cker und weitere.

In die Grund­buch-Abtei­lung III flie­ßen die auf dem Grund­stück bzw. der Immo­bi­lie lie­gen­den Schul­den ein. Ver­merkt wer­den hier dem­nach die Grund­pfand­rech­te. Dabei han­delt es sich um Hypo­the­ken, Grund­schul­den, Siche­rungs­schul­den als auch Ren­ten­schul­den. Anders als bei den Las­ten aus Abtei­lung II han­delt es sich hier um noch exis­tie­ren­de For­de­run­gen von Kre­dit­ge­bern, Ban­ken und Finanz­dienst­leis­tern, aber auch pri­va­ten Geld­ge­bern aus der Finan­zie­rung des Objek­tes, die bei einer etwa­igen finan­zi­el­len Schief­la­ge des Schuld­ners ihre For­de­run­gen über das Pfand­recht gel­tend machen kön­nen. Die Aus­wir­kun­gen wer­den wie­der­um inner­halb der Ver­fü­gungs­be­schrän­kun­gen in Abtei­lung II auf­ge­führt. Ist bei­spiels­wei­se eine in Grund­buch­ab­tei­lung III gelis­te­te Hypo­thek begli­chen, wird die­se kei­nes­falls auto­ma­tisch vom Grund­buch­amt bzw. Amts­ge­richt gelöscht. Viel­mehr ist dafür ein erneu­ter Ein­tra­gungs­akt mit ent­spre­chend nota­ri­el­lem Auf­wand nötig.

Wer­den – wie üblich – inner­halb der Grund­buch-Abtei­lun­gen II und III meh­re­re Rech­te ein­ge­tra­gen, ent­steht eine Rang­fol­ge. Und zwar nicht nur in einer Abtei­lung, statt­des­sen abtei­lungs­über­grei­fend. Die Rang­fol­ge ist aus­schlag­ge­bend dafür, an wel­cher Stel­le etwa bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung die Gläu­bi­ger bedient wer­den. Die Gläu­bi­ger und Rech­te­inha­ber wer­den aus einer Erlös­sum­me kei­nes­falls in ihrer Gesamt­heit jeweils pro­zen­tu­al bedient. Viel­mehr erfolgt die Beglei­chung der Schul­den – soweit mög­lich – in auf­stei­gen­den Rei­hen­fol­ge, begin­nend mit dem ers­ten Rang. Wei­te­re For­de­run­gen kön­nen inso­fern nur gemäß der Rang­fol­ge befrie­digt werden.

Ver­ein­facht aus­ge­drückt könn­te das also so aus­se­hen: Sind drei Gläu­bi­ger mit einer jewei­li­gen For­de­rungs­sum­me von 300.000 Euro notiert und aus der Ver­stei­ge­rung wird eine Ver­kaufs­sum­me von 450.000 Euro, wird die Sum­me kei­nes­wegs gedrit­telt an alle aus­be­zahlt. Viel­mehr wür­de die erst­ran­gi­ge For­de­rung mit 300.000 Euro kom­plett begli­chen, der nächst­nach­ran­gi­ge Gläu­bi­ger bekä­me die ver­blei­ben­de Sum­me von 150.000 Euro, der nächs­te hin­ge­gen gin­ge leer aus. Für die Rang­fol­ge ent­schei­dend ist zumeist der Zeit­punkt der jewei­li­gen Ein­tra­gung; in der Regel wird der Erst­kre­dit­ge­ber dadurch an ers­tem Rang geführt. Dar­über hin­aus las­sen sich in gegen­sei­ti­gem Ein­ver­neh­men Rang­ord­nun­gen ändern, was wie­der­um nota­ri­ell beur­kun­det wer­den muss. Für die Immobilien­verrentung bedeu­tet das, dass seriö­se Anbie­ter dafür sor­gen, dass der Nieß­brauch oder das Woh­nungs­recht an ers­tem Rang ein­ge­tra­gen wer­den, zumal nur so gewähr­leis­tet ist, dass bei einem etwa­igen Ver­kauf an Drit­te oder einer Ver­stei­ge­rung im Rah­men eines Insol­venz­ver­fah­rens wei­ter­hin das lebens­lan­ge miet­freie Woh­nen im gewohn­ten Zuhau­se gewähr­leis­tet ist.